SUOMEN ASUNTO-OSAKKEENOMISTAJAT R.Y. (SAO)

Finlands Bostadsaktieägare r.f.

 

page1image5516880

Lars Lundström

puheenjohtaja
Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry (SAO)

36 kita 6/ 2017

ISÄNNÖINTITOIMINNAN KEHITYKSEN EPÄTERVE TRENDI

SEKÄ ISÄNNÖINTITOIMI että isännöintisopimukset ovat viimeisten vuosikymmenien ajan kehittyneet suuntaan, joka
ei kaikilta osin ole osakkeenomistajien edun mukaista. Pie- net, asiakkaansa hyvin tuntevat lähipalvelua tarjoavat isän- nöintitoimistot on fuusioitu alan suuriin toimijoihin. Kehitystä perustellaan suuruuden ekonomialla, yhteisillä tietojärjestel- millä, mahdollisuudella tehostaa yksittäisen isännöitsijän toi- mintaa siirtämällä rutiinityöt matalapalkkaisemmalle avusta- valle henkilökunnalle, kiinteistösihteereille, vastikevalvojalle jne. ja myös mahdollisuudella hankkia korkeamman ammatti- taidon omaavia henkilöitä, teknisiä isännöitsijöitä ja jopa laki- miehiä. Perustelut ovat kustannustehokkuuden näkökulmin vali- deja. Kehityksen tulisi myös näkyä isännöintipalkkioiden las- kuna – siis tehokkuuden tuoman hyödyn jakamisena palvelu myyjän ja ostajan kesken. Näin ei läheskään aina tapahdu. Taloyhtiön ei kuitenkaan tulisi ensisijaisesti tavoitella kustan- nussäästöä, vaan hyvää palvelua ja olla valmis myös maksa- maan siitä vähän enemmän.

Helppo sanoa. Tässä törmätään toiseen epäterveeseen trendiin. Hinnalla kilpailuttamisen vaikutukseen sopimusten rakenteeseen. Kilpailutus laskee kiinteitä hintoja. Yhä suu- rempi osa liikevaihdosta ja varsinkin katteesta tulee lisäpal- veluista. Samalla sopimusten hintavertailu vaikeutuu tai käy mahdottomaksi. Isännöintisopimuksen kylkijäisenä tule talo- yhtiö myös sopineeksi palkkiosta, jonka talon osakas joutuu maksamaan isännöitsijäntodistuksesta. Siinä mopo on karan- nut käsistä. Ellei alan itsesäätely toimi, on syytä asettaa nor-

mit yhteiskunnan toimesta, lainsäädännön kautta. Niinkin epä- määräinen termi kuin ”kohtuullinen” hinta tai kate auttaa. Siis kohtuullinen suhde työmäärään. Lähtökohtana voidaan pitää, että koko taloa koskevat tiedot, lm. korjaussuunnitelma, ovat osa isännöitsijän perustyötä – sisältyvät kiinteään korvauk- seen, jonka taloyhtiö maksaa isännöinnistä. Erikseen veloitet- tavaa on silloin vain yksittäisen asunnon isännöitsijän todistus. Siis paina nappia ja tulosta, tarkista ja allekirjoita.

No mitä taloyhtiö voi tehdä? Taloyhtiö ja isännöintitoimisto ovat itsenäisiä toimijoita, joilla on varsin laaja sopimusva- paus, riippumatta siitä miten hienon sopimuspohjan isännöin- titoimisto on laatinut. Taloyhtiön intressi on saada sopimus sel- keämmäksi, helpommin vertailtavaksi ja budjetoitavaksi. Siis valtaosa normaalista isännöinnistä kiinteän veloituksen pii-

riin ja lisäveloitettavat palvelu koskemaan vain aidosti poik- keuksellisia asioita. Lisäveloituksiin ei myöskään tule sisältyä ainoatakaan kohtuuttoman katteen palvelua, joka houkuttelee tarpeettoman palvelun antamiseen. Ongelmallinen on myös viime vuosina yleistynyt käytäntö, jossa isännöitsijän saama palkkio sidotaan suoraan remontin budjettiin. Kun sama kos- kee myös suunnittelijan palkkiota, ollaan tilanteessa, jossa talon putkiremontista tulee peruskorjaus. Se on sekä suunnitte- lijan, että isännöitsijän intressissä, jos asiaa tarkastelee puh- taasti palkkion kannalta. Se on myös reaalimaailmassa vallit- sevan vahva trendi. Yhä useampi linjasaneeraus paisuus suun- nitteluvaiheessa koko talon peruskorjaukseksi – silloinkin kun aitoa tarvetta ei ole.

 

page1image19260416

KOLUMNI

Lars Lundström

Puheenjohtaja
Suomen Asunto­-osakkeenomistajat ry (SAO)

18 kita 1–2/ 2019

 

HITAS ARPAJAISET – ETUA ONNEKKAILLE

ONKO AIKA PURKAA KOKO JÄRJESTELMÄ?

HELSINGISSÄ KEHITETYN Hitas-järjestelmän tavoitteet oli­vat ylevät – halu tarjota mahdollisuus kohtuuhintaiseen asumi­seen sääntelemällä hinnanmuodostusta ja laatutasoa. Tarve ja poliittinen tilaus syntyi, kun asuntojen kysyntä ylitti tarjonnan ja hinnat nousivat kohtuuttomiksi. Täytyihän sille yrittää tehdä jotakin. Huumassa unohtui kuitenkin kaksi perustotuutta. Asun­topula helpottuu vain rakentamalla lisää, ei sääntelyllä, ja kun hyvää jaetaan, se tulee tehdä oikeudenmukaisesti ja tasapuo­lisesti – eli miten?


Kriteerit täyttäviä hakijoita oli reilusti enemmän kuin
uusia Hitas asuntoja. Ei muuta kuin hakijat jonoon. Kymmenientuhansien arvoista etuutta kannatti jonottaa, vuorokausi­ tolkulla. No eihän siinä ollut järkeä? Siirryttiin arpomiseen. No onko siinä sitten enemmän järkeä? Onnekkaille arpavoitto ja lopuille tyhjä arpalippu. Kai sitä voi pitää yhdenvertaisena kohteluna, kun kaikilla on sama voittomahdollisuus – vai voiko? Tämä oli vasta alkua. Perhetilanteet muuttuivat, työpaikat ja asuinpaikat vaihtuivat. Syntyi tarve myydä Hitas asunto. Myynti tapahtui säänneltyyn hintaan reilusti alle mark­kinahinnan. Näinhän se oli tarkoitettukin – haluttiin kohtuu­hintaisia asuntoja. Vaan moni ei sitä ymmärtänyt, tai halun­nut ymmärtää. Syntyi halu tehdä osin pimeää kauppaa ja vir­kamiehille tarve estää se, tarve lisätä kontrollia ja sanktioita. Syntyi myös kasvava paine mahdollistaa kokonaisten talojen Hitas­ rajoitusten purku. Aluksi tarvittiin pitkiä perusteluja. Nyt 30 vuoden ikäiset kohteet saavat vapautuksen rajoituksista kevyin perustein, automaattisesti. Rajoitteista vapauttaminen tarjoaa uuden, alkuperäistä isomman, edun arpajaisissa pärjänneille.


Hitas järjestelmästä̈ on vuosikymmenien aikana kirjoitettu satoja uutisia ja artikkeleista. Ne käsittelevät lähes poikkeuk­setta ongelmia. Mitä̈ tehdään, kun ostaja on menestynyt elämässä eikä enää alkuunkaan täytä alkuperäisiä kriteerejä? Voiko omistaa useamman Hitas asunnon jne. Rajoitukset ja sääntely johtaa niiden kiertämiseen, ns. luoviin ratkaisuihin, jotka edellyttävät lisää valvontaa ja resursseja. Se ei kuiten­kaan tuo yhtään uutta asuntoa markkinoille – helpota asunto­ pulaa.


Eiköhän alkaisi olla aika purkaa koko Hitas järjestelmä. Miten? On kyse sopimuksesta, jota kunnan on vaikeaa yksi­ puolisesti muuttaa. Helpoin, joskin vähän hidas, tapa on pidättäytyä uusien kohteiden rakentamisesta ja sopimusten tekemisestä. Näin koko keinotekoinen järjestelmä hiipuu pois 30 vuodessa.

 

 

Kiinteistö ja Talotekniikka
KITA 4-5/2018

KOLUMNI

Lars Lundström

Puheenjohtaja
Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry (SAO)

ELÄ JA ANNA MUIDENKIN ELÄÄ

 

ASUNTO ON koti. Oikeus elää normaalia kotielämää
on varsin vahvasti suojattu niin kauan kuin siitä ei
aiheudu kohtuutonta haittaa naapureille. Sallittua on lapsen itku, satunnaiset juhlat jne. Rajaa on vedetty
koiran haukkumisen määrässä, musiikin (mm. rummut ja piano) jatkuvassa soittamisessa jne. Entä sähkögrillillä grillaaminen parvekkeella? Suomen lyhyen kesän yksi nautinto on grillaaminen mukaan lukien sen tuoksu. Mieluiten kesämökillä veden äärellä, kauniissa säässä, hyvässä seurassa. Siis samat kriteerit kuin maksimaalisessa saunanautinnossa. Kaikilla ei ole siihen mahdollisuutta. Silloin käy myös kaupunkisauna ja sähkögrilli parvekkeella.

Grillaajalle grillin tuoksu on osa kokemusta. Kaupunkiasunnossa tuoksu/käry tuntuu myös naapurin sieraimissa – ainakin jossakin määrin. Onko siitä haittaa?

Haitta on subjektiivinen kokemus mutta ei grillaamisesta ole naapureille kohtuutonta haittaa. Grillauksen tuoksu
tai käry ei ole terveysriski. Grillauksen kesto on rajallinen
ja ennalta arvioitavissa tosin kuin esim. koiran haukunta. Grillauksesta tuleva haitta mahtuu hyvin kerrostaloasumisen normaalin asumisen sivuvaikutusten raameihin. Ei satunnainen grillaaminen aiheuta sellaista kohtuutonta haittaa naapureille, jonka nojalle se voitaisiin kieltää. Sama koskee monia normaali elämisen ääniä. Ei niistä kannata valittaa isännöitsijälle tai hallitukselle eikä Suomen Asunto- osakkeenomistajat ry:lle, viranomaisista puhumattakaan.

Kesän aikana tulleista yhteydenotoista päätellen
vaikuttaa siltä, että valittamiskynnys on madaltunut ja suora kommunikointi jäänyt taka-alalle. Naapurin kanssa voi puhua, jos tuntee tarvetta.

Siis eläkää ja antakaa muidenkin elää.

--------

 

 

 

SAO:n rooli edunvalvojana

 

SAO:lla on merkittävä tehtävä osakkeenomistajien kollektiivisena edunvalvojana – tuomassa esiin osakkeenomistajien näkemys mm uusia lakeja ja säädöksiä laadittaessa, korjausrakentamisen ylilyöntien hillitsijänä jne. Siksi toivomme, että nykyiset jäsenet pysyvät ja uusia liittyy. Se tuo lisää painoarvoa ja varmistaa, että SAO:lla on riittävät taloudelliset voimavarat.

 

Samalla on tarve asettaa jäsenistön odotukset realistiselle tasolla. SAO:lla ei ole voimavaroja tarjota yksilöllistä apua kaikkien yksittäisten jäsenten usein hyvinkin monimutkaisiin ongelmiin. Valikoiden, esimerkkitapusten muodossa, pyrimme niin tekemään mutta vain valikoiden. SAO:n koko toiminta perustuu vapaaehtoistyöhön. Tule mukaan auttamaan, jos kokemuspohjasi ja elämäntilaneteesi sen sallii.

 

Lars Lundström

Puheenjohtaja

 


Nykyaikaiset rakenteita rikkomattomat linjasaneerausmenetelmät

tarve oikoa viimeaikaisia valeuutisia

 

Nykyaikaiset, osakas- ja asukasystävälliset, rakenteita rikkomattomat linjasaneerausmenetelmät rantautuivat Suomeen jo yli 10 vuotta sitten. Ensin sukitus ja sitten käyttövesiputkien pinnoitus.


Sekä menetelmien kestävyys, että turvallisuus on moneen kertaan tutkittu ja hyväksi havaittu. Ne tekevät ns. perinteisen putkiremontin tarpeettomaksi – korvaavat sen. Silti niiden yleistyminen on ollut hidasta. Miksi? Ns. alan vanhat konkarit haraavat vastaan. Ensin ihan inhimillisistä syistä – oli tietämättömyyttä ja tervettä epäilyä. Ei me näin olla koskaan tehty – ei ole kokemusta Suomessa – ei voi olla niin hyvä kuin väitetään. Vaan oli se – juuri niin hyvä kuin väitettiin, sanovat ne joilla on kokemusta – siis hyödyntäneet ko. menetelmiä.

Ns. tukijat näkivät mahdollisuuden ”tutkia” – saada rahoitusta ja työtä. Vaan kun ei ollut välineitä, mm riittävän herkkiä analysointimenetelmiä. ”Tutkimus” muuttui selvitykseksi ja yhteenveto muotoon ”täytyy tutkia lisää” – siis antakaa lisää rahaa. OK – rahoituksen hakeminen on tutkija arkea. Enää ei kuitenkaan tarvitse tutkia – käyttövesipitkien pinnoituksessa käytetty epoksi on elintarvikekelpoista.

EU:n ylin elintarviketurvallisuudesta vastaava virasto, EFSA, antoi ns. puhtaat paperit tammikuussa 2015. Asia uutisoitiin myös Suomen valtamediassa tuoreeltaan. Luulisi sen olevan myös suomalasten ns. asiantuntijoiden tiedossa.

Seuraava hidaste oli, ja on edelleen, useimmat isot suunnittelutoimistot. Rakenteita rikkomaton linjasaneeraus ei juurikaan edellytä suunnittelua eikä tuo isoa liikevaihtoa. Tarvittavan suunnittelun voi parhaiten tehdä urakoitsija – ns. KVR urakkana – tai aisansa osaava suunnittelutoimisto. Valvonta on tilaajan vastuulla.

Suomessa on muutama edistyksellinen suunnittelutoimista, joka on ymmärtänyt, että liikevaihtoa ja tulosta voi tehdä myös tekemällä useamman pienen suunnitelman – siis perustuen nykyaikaisiin menetelmiin. Kannattaa hyödyntää niitä. Talon tärkein valinta on suunnittelutoimiston valinta. Se määrittelee pitkälti remontin laajuuden ja valittavan menetelmän.

Entä tilanne tänään?

Menetelmien turvallisuus on siis nyt tutkittu EU-tasolla – loppuun käsitelty. Siitä huolimatta eräät alan ns. asiantuntijat levittävät edelleen täysin virheellistä tietoa, jota valtamedia kritiikittömästi julkaisee. Se aiheuttaa osakkeenomistajissa huolta ja pelkoakin – täysin turhaan. Herää kysymys mistä on kysymys. Siis onko kyseessä ns. asiantuntijoiden tietämättömyys vai tarkoitushakuinen väärän tiedon levittäminen. Arvostettu media tuskin oma-aloitteisesti levittää valeuutista.

 

Ohessakirjoitus joka omalta osaltaan oikovat väärää tietoa. Näkyvyys vaan on paljon vaatimattomampi.

Olisi toivottavaa, että väärän tiedon oikaisisivat samat tahot, jotka sitä ovat levittäneet.

Lars Lundström

Puheenjohtaja


Valeuutisen sitkeä elämä

KITA 1-2/2018


Valeuutinen on populistinen termi jota en mielelläni käytä – mutta en keksi parempaakaan. Talojen käyttövesiputket on, ainakin 1900-luvulla, tehty pääsääntöisesti metallista joka on altis korroosiolle tai, kupariputkien osalta, pistesyöpymille. Niitä seurataan ja tutkitaan ja arvioidaan jäljellä olevaa käyttöikää. Joko pitää uusia vai vieläkö sitä kallista putkiremonttia, kaikkien mörköjen äitiä, voisi vähän lykätä.


Jo 1980-luvulla kehitettiin Sveitsissä menetelmä, jolla käyttövesiputkien vanheneminen voidaan pysäyttää ja kallis putkiremontti välttää. Putket hiekkapuhalletaan puhtaaksi ja pinnoitetaan elintarvikekelpoisella epoksialla. Epoksi eristää veden metallista ja pysäyttää vanhenemisprosessin, korroosion, pisteyöpymien kehittymisen ja messinkiliitosten ns. sinkkikadon. Menetelmää on käytetty Suomessakin jo yli kymmenen vuotta. Menetelmän käyttöön päätyneet taloyhtiöt ovat olleet tyytyväisiä. Työ on onnistunut, kulut ovat puolta pienemmät ja asukashaitta on lähes olematon.


No miksi menetelmän käyttö ei ole yleistynyt kulovalkean tavoin? Käyttö lähti valveutuneista taloyhtiöstä. Alan vakiintuneet toimijat, varsinkin suunnittelijat, olivat ymmällään. Eihän siinä ole mitään suunnittelemista – ”senku vaan pinnoitetaan putket”? No ei juuri olekaan. Siis kaventaa suunnittelijoiden leipää. Rakenteita rikkomaton linjasaneeraus ei myöskään edellyttänyt rakennuslupaa – ainakaan aluksi. Maankäyttö- ja rakennuslaista löytyi kuitenkin kohta, § 125 kolmas momentti, joka edellyttää rakennusluvan hakemista ”jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.” No ei ole – oli jo moneen kertaan tukittu, että käytetty epoksi on elintarvikekelpoista. Mutta ainahan voi epäillä – vaatia tutkimaan lisää. Näin vaadittiin ensin Ruotsissa ja sitten Suomessa ja lopulta EU-tasolla, kunnes EU:n ylin elintarviketurvallisuusviranomainen EFSA tammikuussa 2015 antoi puhtaat paperit. Asia uutisoitiin myös Suomen valtamediassa. Loppuun käsitelty?


Vaan ei. Määrävälein nousee esiin tukijoiden inhimillinen halu saada rahoitusta lisätutkimukselle. Ja nyt, joulukuussa 2017, myös eräät ns. alan asiantuntijat antavat taas täysin perusteettomia arvioita jotka uutisoidaan näyttävästi mm Helsingin Sanomissa. Lonkalta heitetyt arviot ovat täysin ristiriidassa EU-tasolla vuosien työn tuloksena julkaistun lausuman kanssa. Mistä siis on kyse? Asiantuntemattomuudesta vai tarkoitushakuisesta valeuutisesta? Toivon, että asiasta keskustellaan laajemmin ja saadaan myös Suomeen yhteneväinen kanta – tapettua valeuutinen lopullisesti.  Alan toimijat ovat sen osakkaille ja asukkaille velkaa.

Lars Lundström

Puheenjohtaja

 

Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry (SAO)


 

 

Suomen Asunto-osakkeenomistajat ry (SAO):: Osoite :: Email: tsto@asunto-osakkaat.fi
Web DesignPowered by Quick.Cart